竹北

創(chuàng)區(qū)段新高單價(jià)個(gè)案,區(qū)域客比例已高達(dá)8成,顯示區(qū)域買(mǎi)方已經(jīng)積極接棒,對(duì)穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià),具有一定的意義存在。

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】即便今年選舉對(duì)房市的衝擊,已經(jīng)較往年大型選舉來(lái)得輕微,但是在建商惜售及大案觀望未出的影響下,11月房市呈現(xiàn)「價(jià)高量縮」現(xiàn)象,使得成交組數(shù)及預(yù)售案量下降,廣告媒體量也同步縮減,11月住展風(fēng)向球下降8分,總分37分拉回黃藍(lán)燈。預(yù)料因選舉遞延的供給量及成交量,將會(huì)在明年第1季釋放,2011年1月份,房市應(yīng)該就會(huì)出現(xiàn)『價(jià)量齊揚(yáng)』格局。

住展房屋網(wǎng)總監(jiān)陳韻如表示,對(duì)熱衷選舉的臺(tái)灣來(lái)說(shuō),選舉向來(lái)對(duì)房市有一定程度的影響,去年底縣市長(zhǎng)選舉,選情激烈,建商觀望,媒體量大減,廣告批數(shù)指數(shù)下降到10;今年五都選舉雖然也是短兵相接,但是整體氣氛較為和緩,廣告批數(shù)指數(shù)減少到13,顯然建商普遍認(rèn)為,此次選舉的衝擊較小。

但因適逢多數(shù)個(gè)案進(jìn)入案尾,加上大案紛紛結(jié)案、新案又未進(jìn)場(chǎng)的過(guò)渡交接期,又有選舉來(lái)攪局,使得11月份房市的供需雙方都受到影響。建商供給下降,預(yù)售屋推案量及新成屋推案戶(hù)數(shù)雙雙下滑,大多想等待選舉過(guò)後政局底定,再推新案,因此供給面指標(biāo)指數(shù)總計(jì)較上月減少了3分。

在需求面部份,總計(jì)則是減少1分,除了選舉因素造成購(gòu)屋、看屋意願(yuàn)下降之外,成交組數(shù)主要是受到價(jià)格牽動(dòng)而略降。今年第4季以來(lái),雖然各區(qū)域創(chuàng)新高價(jià)個(gè)案不斷登場(chǎng),但是仍然受到買(mǎi)方高度肯定;而且在政府打房政策影響下,短期投資客紛紛退場(chǎng),反而是區(qū)域客及長(zhǎng)期投資置產(chǎn)客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi),房市呈現(xiàn)高人氣高買(mǎi)氣榮景,買(mǎi)氣不斷推升、房?jī)r(jià)也是持續(xù)攀高。

另一個(gè)讓成交趨緩的因素,則是案尾戶(hù)大多是條件較佳的戶(hù)別,價(jià)格相對(duì)高出一般戶(hù)1~2成,使得買(mǎi)氣變得有些觀望。成交指標(biāo)顯示成交減緩,議價(jià)率則為小幅縮小,現(xiàn)階段只要願(yuàn)意出手的買(mǎi)方,對(duì)建商價(jià)格的認(rèn)同度較高。11月住展風(fēng)向球總分37分,從綠燈回落黃藍(lán)燈,原屬意料之中。

陳韻如說(shuō),較為特別的是,11月的熱門(mén)熱銷(xiāo)建案,大多是以區(qū)域客為主要買(mǎi)方的個(gè)案,更稀奇的是,這些建案都是區(qū)域創(chuàng)新高價(jià)的個(gè)案,顯示區(qū)域客買(mǎi)方,已經(jīng)逐漸接受房?jī)r(jià)來(lái)到另一新階段的事實(shí)。

像是三重每坪55萬(wàn)的「幸大百御園」、基隆七堵每坪26萬(wàn)「松鼎院」、桃園每坪37萬(wàn)「中悅御之苑」、新店「合環(huán)御景」每坪55萬(wàn)、竹北「中悅帝苑」每坪40萬(wàn)、士林區(qū)「天母六隱」每坪81萬(wàn)等等,這些個(gè)案的單價(jià),幾乎都創(chuàng)下區(qū)段新高單價(jià),而且區(qū)域客比例都高達(dá)8成,顯示區(qū)域買(mǎi)方已經(jīng)積極接棒,接下過(guò)去被認(rèn)為只有投資客或區(qū)外客才會(huì)購(gòu)買(mǎi)的高價(jià)案,這對(duì)穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià),具有一定的意義存在。

11月的房市受到選舉波及,燈號(hào)回落黃藍(lán)燈;但是以選後兩週的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,後市仍頗有可為。一來(lái)是因選舉遞延銷(xiāo)售的個(gè)案,將會(huì)陸續(xù)在年底及年初進(jìn)場(chǎng),預(yù)料供給量可能會(huì)爆量演出;二來(lái)是在供需雙方的推拉折衝之下,不少區(qū)域建商仍可以惜售之姿堅(jiān)持價(jià)格,像是三重、礁溪及三峽、林口等,顯示仍為賣(mài)方市場(chǎng);三是選後買(mǎi)氣快速回溫,比選前的買(mǎi)氣還強(qiáng)勁,建商報(bào)廣量也逐漸往上加量。

從這些訊息來(lái)看,排除非市場(chǎng)性因素之後,整體房市還是維持向上的趨勢(shì),市況仍是在持續(xù)加溫,如果沒(méi)有再出現(xiàn)更重手的打房政策,預(yù)料在今年12月或最遲明年第1季,應(yīng)該就會(huì)看到睽違已久的”黃紅燈”了。

住展風(fēng)向球六大指標(biāo)分?jǐn)?shù)與燈號(hào)對(duì)照表
時(shí)間
預(yù)售推案
成屋推案
廣告批數(shù)
議價(jià)率
來(lái)客組數(shù)
成交組數(shù)
房市風(fēng)向
新燈號(hào)
987
4
7
10
8
8
4
41
黃藍(lán)燈
988
4
7
9
8
7
4
39
黃藍(lán)燈
989
7
6
10
6
8
4
41
黃藍(lán)燈
98年10月
6
6
10
6
9
5
42
黃藍(lán)燈
98年11月
5
6
10
6
8
4
39
黃藍(lán)燈
98年12月
5
9
9
8
8
4
43
綠燈
99年1月
3
3
8
8
7
3
32
藍(lán)燈
99年2月
4
3
7
10
7
4
35
黃藍(lán)燈
99年3月
5
6
13
10
8
8
50
99年4月
9
5
17
7
8
5
51
99年5月
7
3
18
6
6
5
45
99年6月
6
4
14
8
4
4
40
黃藍(lán)燈
99年7月
6
4
14
8
4
2
38
黃藍(lán)燈
99年8月
5
4
13
8
5
4
39
黃藍(lán)燈
99年9月
5
5
14
6
7
5
42
黃藍(lán)燈
99年10月
5
6
18
6
6
4
45
99年11月
3
5
13
7
6
3
37
黃藍(lán)燈
說(shuō)明: 風(fēng)向燈號(hào)判斷,藍(lán)燈(谷底衰退):32分以下;黃藍(lán)燈(衰退注意):33~42分;綠燈(復(fù)甦安全):43~52分;黃紅燈(熱絡(luò)注意):53~61分;紅燈(過(guò)熱煞車(chē)):62分以上。
資料來(lái)源:住展企研室